O Supremo Tribunal Federal reconheceu que a transferência de imóveis para integralizar o capital social de uma empresa pode ter imunidade de ITBI mesmo quando sua atividade principal é comprar, vender ou alugar imóveis. O julgamento do Recurso Extraordinário 1.495.108, com repercussão geral reconhecida no Tema 1.348, terminou no Plenário Virtual em 19 de outubro. O resultado foi registrado no andamento processual nesta terça-feira (20/10).
Prevaleceu o entendimento do relator, ministro Edson Fachin, por oito votos a dois, conforme a reportagem do Estadão publicada pelo UOL. Gilmar Mendes e Flávio Dino ficaram vencidos. A discussão era se a atividade predominantemente imobiliária, por si só, impediria a aplicação da proteção constitucional nessa modalidade de transferência.
O ITBI é um imposto municipal sobre determinadas transmissões onerosas de imóveis e direitos imobiliários. A Constituição prevê a não incidência na incorporação de bens ao patrimônio de uma pessoa jurídica para realização de capital. Nessa operação, o sócio entrega o bem como contribuição ao capital da empresa, em lugar de fazer o aporte exclusivamente em dinheiro.
A decisão afasta a exclusão da imunidade apenas em razão da atividade econômica da empresa. Isso não transforma qualquer transferência de imóvel em operação desonerada. O julgamento trata da integralização de capital e não autoriza generalizar o resultado para compras e vendas comuns ou para outras operações societárias.
O limite do capital social continua relevante. O STF preservou expressamente o entendimento do Tema 796: a proteção não alcança o valor dos bens que ultrapasse o capital a ser integralizado. Por isso, a destinação dos valores na operação permanece importante para identificar o alcance da imunidade.
Também permanece a possibilidade de fiscalização municipal. A tese ressalva situações de simulação ou fraude à lei voltadas à obtenção indevida da imunidade. Assim, a atividade imobiliária não basta para afastar a proteção, mas o resultado não impede o exame da realidade da operação pelo Fisco.
O caso interessa às empresas do setor, aos municípios e ao planejamento patrimonial. A repercussão geral estabelece uma orientação para processos semelhantes. Para aplicar o entendimento a uma operação concreta, será necessário observar sua estrutura e os limites fixados pelo tribunal, sem presumir desoneração integral de qualquer transmissão.
Fontes
STF — Tema 1.348 e resultado registrado em 20/10/2026
STF — Tema 796 e limite do capital social